楼市回暖，可能远没有想象的那么乐观

东风吹，战鼓擂，楼市又要起高楼？

最近的房地产市场，用这13个字来形容似乎非常恰当。要地位给地位，要政策给政策，再加上一通从业者和持有者的摇旗呐喊，可不就是“起高楼”的节奏么。

但细究之下，有一个核心问题始终困扰笔者，现分享一二，与诸君探讨。

这个问题是：“房价收入比究竟能不能用以衡量房价的合理性”。

思考这个问题的原因在于，价格作为商品的核心要素，将很大程度影响商品的流通与需求。而当下的房价，即便跌去一些，但依然较高。

那么，从扩大内需、买房消费的角度看，目前的房价水平具备让市场快速回暖的可能吗？

一、此前不被认可的“房价收入比”

先解释下名词。房价收入比的意思是“家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值”，这个指标一般用来衡量居民购买住宅的支付能力。而通常认为，合理的房价收入比范围是4-6。

但房价收入比在国内却并不被很多业内专家认可。原因有以下几点：

1、 房价收入比一定程度可以反映房价，但不能单纯用高与低来衡量房价的合理性。例如，有些城市虽房价收入比很低，例如鹤岗几万元的房子，房价收入比一定很低。但这种房子就是单纯的消费品，就像手机、电脑、汽车这些消费品，买完就会折旧，没有任何的流通性，这里的房子反而不值得购买。

2、 房价收入比中的“年度居民家庭总收入”并不符合我国年轻人买房的现实。一个著名的说法即“6个钱包”，双方父母、祖父母、外祖父母6个钱包，再加上自己的，可以说是集合多个家庭的收入去买1套房子。从这个角度看，只计算年轻人自己的“年度居民家庭总收入”显然是被低估的。

3、 房价是持续增长的，按揭杠杆是一种以时间换空间的做法。例如房价收入比高达35左右的上海、深圳，上车一套500万的刚需房，看似首付压力、按揭压力很大。但房价每年都有涨幅，货币每年都有贬值，加上自己收入的逐步提高，慢慢地压力就变小了，甚至通过杠杆还能一步步从刚需到改善，再到豪宅。

以上三点，是房价收入比不被认可的主要原因。细想之下，似乎很有道理。但发现没有，其中有一个关键认知：“房子究竟是否为消费品的认定”。房子，得建立在房价持续上涨、具备金融属性的基础上，房价收入比过高才会被稀释。当房价相对静态时，房价收入比还是很能反映房价的合理性。

二、房子作为消费品，不该衡量“房价收入比”吗？

在刚刚过去的2022年最后一个月，出台了一份非常重量级的文件，这就是《扩大内需战略纲要2022-2035》。其中对房子的表述非常明确，房子是消费品，不是投资品。

那用消费品的逻辑，我们来验证下目前的房价是否合理呢？

举个例子。要在深圳买上一套过得去的100平米的房子，差不多总价要到1000万左右。按照三成首付、4.3%首套房利率、20年等额本息计算，首付要300万，月供高达43533元。

这种级别的月供，深圳有多少群体可以负担的起呢？

我们总说核心城市的核心地段房价会一直坚挺，我们总说一线城市持续虹吸全国人口，但不要忽视了房价收入比的存在。

高达4万多的月供，即便是深圳、上海，也不是普通家庭负担得起的。更何况，高收入群体集中的互联网大厂，近期也接连爆出降薪裁员、35岁被退休等消息。等到退休后，还要继续每个月4万多的月供，这才是最难的时候。

所以，我思考的是，当房子往消费品转变后，依然过高的房价收入比之下，楼市真能如预期那样反转吗？

值得一提的是，原国家统计局局长邱晓华近期表态称，改善房地产消费观念的核心其实应该在于“降低土地出售价格”，以此降低房子开发成本，带来房价的下降。

由此可见，楼市回暖，可能并没有想象的那么乐观。