楼市回暖,可能远没有想象的那么乐观

我是管理员2023-01-23 20:50:03资讯3

东风吹,战鼓擂,楼市又要起高楼?

最近的房地产市场,用这13个字来形容似乎非常恰当。要地位给地位,要政策给政策,再加上一通从业者和持有者的摇旗呐喊,可不就是“起高楼”的节奏么。

但细究之下,有一个核心问题始终困扰笔者,现分享一二,与诸君探讨。

这个问题是:“房价收入比究竟能不能用以衡量房价的合理性”。

思考这个问题的原因在于,价格作为商品的核心要素,将很大程度影响商品的流通与需求。而当下的房价,即便跌去一些,但依然较高。

那么,从扩大内需、买房消费的角度看,目前的房价水平具备让市场快速回暖的可能吗?

一、此前不被认可的“房价收入比”

先解释下名词。房价收入比的意思是“家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值”,这个指标一般用来衡量居民购买住宅的支付能力。而通常认为,合理的房价收入比范围是4-6。

但房价收入比在国内却并不被很多业内专家认可。原因有以下几点:

1、 房价收入比一定程度可以反映房价,但不能单纯用高与低来衡量房价的合理性。例如,有些城市虽房价收入比很低,例如鹤岗几万元的房子,房价收入比一定很低。但这种房子就是单纯的消费品,就像手机、电脑、汽车这些消费品,买完就会折旧,没有任何的流通性,这里的房子反而不值得购买。

2、 房价收入比中的“年度居民家庭总收入”并不符合我国年轻人买房的现实。一个著名的说法即“6个钱包”,双方父母、祖父母、外祖父母6个钱包,再加上自己的,可以说是集合多个家庭的收入去买1套房子。从这个角度看,只计算年轻人自己的“年度居民家庭总收入”显然是被低估的。

3、 房价是持续增长的,按揭杠杆是一种以时间换空间的做法。例如房价收入比高达35左右的上海、深圳,上车一套500万的刚需房,看似首付压力、按揭压力很大。但房价每年都有涨幅,货币每年都有贬值,加上自己收入的逐步提高,慢慢地压力就变小了,甚至通过杠杆还能一步步从刚需到改善,再到豪宅。

以上三点,是房价收入比不被认可的主要原因。细想之下,似乎很有道理。但发现没有,其中有一个关键认知:“房子究竟是否为消费品的认定”。房子,得建立在房价持续上涨、具备金融属性的基础上,房价收入比过高才会被稀释。当房价相对静态时,房价收入比还是很能反映房价的合理性。

二、房子作为消费品,不该衡量“房价收入比”吗?

在刚刚过去的2022年最后一个月,出台了一份非常重量级的文件,这就是《扩大内需战略纲要2022-2035》。其中对房子的表述非常明确,房子是消费品,不是投资品。

那用消费品的逻辑,我们来验证下目前的房价是否合理呢?

举个例子。要在深圳买上一套过得去的100平米的房子,差不多总价要到1000万左右。按照三成首付、4.3%首套房利率、20年等额本息计算,首付要300万,月供高达43533元。

这种级别的月供,深圳有多少群体可以负担的起呢?

楼市回暖,可能远没有想象的那么乐观

我们总说核心城市的核心地段房价会一直坚挺,我们总说一线城市持续虹吸全国人口,但不要忽视了房价收入比的存在。

高达4万多的月供,即便是深圳、上海,也不是普通家庭负担得起的。更何况,高收入群体集中的互联网大厂,近期也接连爆出降薪裁员、35岁被退休等消息。等到退休后,还要继续每个月4万多的月供,这才是最难的时候。

所以,我思考的是,当房子往消费品转变后,依然过高的房价收入比之下,楼市真能如预期那样反转吗?

值得一提的是,原国家统计局局长邱晓华近期表态称,改善房地产消费观念的核心其实应该在于“降低土地出售价格”,以此降低房子开发成本,带来房价的下降。

由此可见,楼市回暖,可能并没有想象的那么乐观。

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